Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous générez immédiatement des revenus imposables, les revenus fonciers. La situation est la même, qu’il s’agisse de revenus non imposables ou de revenus qui vous coûtent de l’argent chaque mois. Plus vous payez d’impôts, plus vous devez trouver un moyen d’arrêter l’hémorragie. La déduction pour pertes foncières résout ce problème, grâce à des règles de report très spécifiques.

Règles de report des pertes immobilières

En principe, une perte immobilière se traduit par une situation où les impôts payés sont supérieurs aux revenus, et où l’impôt à payer est négatif. À noter qu’il existe une possibilité d’inclure les pertes en capital dans le revenu brut. Deux règles de base sont à prendre en considération. Dans un premier temps, le montant maximum des pertes en capital pouvant être déduit du revenu brut annuel d’un contribuable est de 10 700 €. Cette perte doit être calculée sur la base des dépenses et des revenus (revenus locatifs) de l’année. Les reports des années précédentes ne sont pas pris en compte dans ce calcul. Par ailleurs, en cas de dépassement de ce seuil, la durée maximale de report d’un déficit foncier est de 6 ans. Ceci concerne notamment l’imputation sur le revenu global, tandis que pour une imputation des revenus fonciers, la durée maximale est de 10 ans.

Quoi qu’il en soit, avec l’accompagnement d’un professionnel come Gridky, vous pouvez mener à bien vos projets d’investissement en déficit foncier. En plus d’une réduction de l’impôt sur le revenu, l’expert peut vous aider à développer le rendement locatif et à valoriser votre patrimoine immobilier. Dans un second temps, les déficits résultant de dépenses financières ne peuvent pas être déduits du revenu brut. Les déficits peuvent s’accumuler jusqu’à 10 ans afin d’être déduits du même type de revenu (en l’occurrence, les revenus fonciers) les années suivantes.

Remarque sur les revenus immobiliers

Si vous possédez des biens locatifs, vous devez faire un inventaire chaque année pour déterminer le montant de l’impôt à payer. Tous les revenus sont pris en compte, mais pas les dépenses. La seule façon de réduire votre facture fiscale est de réduire les dépenses déductibles, de préférence les travaux de construction. Cela n’est possible que si vous avez choisi un régime fiscal efficace. Dans le cadre du régime des petites propriétés, les dépenses sont déductibles à un taux fixe de 30 %, et peuvent être déduites des revenus locatifs. Le choix se fait au moment de la déclaration fiscale annuelle.

Les dépenses généralement déductibles des revenus locatifs ou des revenus fonciers comprennent l’assurance habitation, les dépôts de garantie, les allocations pour frais de copropriété et les impôts fonciers. Cependant, tous les travaux de construction ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les réparations et les améliorations sont toujours déductibles. Les réparations sont généralement à la charge du locataire, de sorte que seuls les travaux effectués par le propriétaire pendant la durée de la location sont déductibles. En outre, les travaux de construction, de rénovation et d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Stratégies pour éviter les pertes immobilières

Vous savez sans doute que les moins-values sont un outil de réduction de l’impôt foncier qui peut servir plusieurs objectifs. D’une part, elles permettent de réduire la base d’imposition globale, et d’autre part, elles peuvent compenser les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. En termes d’efficacité fiscale, l’avantage est plus grand lorsque le revenu immobilier du contribuable est réduit. En effet, il y a non seulement une réduction de l’impôt sur le revenu en fonction du taux marginal d’imposition (TMI) du contribuable, mais aussi une réduction simultanée des prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier 2018, le taux des prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers est de 17,2 %, ce qui les rend beaucoup plus abordables. Il est donc conseillé d’effectuer des travaux de rénovation à chaque fois qu’un locataire déménage.